溢价、中介费、折旧费、装修费……资本利得税的必要费用，究竟哪些能被认可？

纳税人于2010年取得了预售权，并于2012年新建了医院建筑后经营，至2023年整体转让。在申报资本利得税时，纳税人将取得预售权时支付的溢价、中介费、已计提的折旧费用、用途变更工程费用等计入必要费用进行了申报。税务机关随后未承认部分费用，并对资本利得税进行了更正，纳税人对此提起了税务裁判请求。

关于预售权溢价，纳税人虽提交了支票号码和中介人确认书，但因无法确认收款人、买卖合同中未记载溢价、该金额亦未计入取得税课税标准，裁判机关认为支付事实缺乏客观证据，未予认可。该判断依据了最高法院2017두45728号判决，即由纳税人承担必要费用主张的举证责任。

关于中介费，虽然纳税人提交了手写收据、账户取款记录及中介人确认书，但由于中介人未将该收入申报为所得，并在追征时效期届满后才出具确认书，裁判机关认定其可信度不足，因此不予承认为必要费用。此判例强调，在缺乏买卖合同记载、中介人所得申报等第三方客观证据的情况下，即使有银行记录也难以获得认可。

关于折旧费用，纳税人主张该建筑在2021年后已停用、作为计划出售的投资资产，依法不应折旧，并称因代理会计师的失误而错误计提。但裁判机关指出，纳税人持续将该资产作为可折旧资产记入账簿，并在综合所得税申报中扣除了折旧费用，因此申报已属确立，即便事后提交更正申报，也不改变原始确立的效力。这一判断符合首尔行政法院2012구단23613号判决精神，即确立申报的法律效力不因事后更正而轻易否定。

然而，对于纳税人支出的用途变更工程费用，裁判机关判断其确实用于将原为妇产科用途的设施拆除，并改建为普通办公设施，且纳税人已进行用途变更申报并获得行政机关的受理确认。同时，该工程有施工合同、增值税发票等客观材料支持，具备足够的真实性和关联性，因此应认定为资本性支出，可计入资本利得的必要费用。

最终，裁判机关未承认溢价、中介费、折旧费用的必要费用性质，仅承认了工程费用部分，并作出相应的税额更正决定。

该案件对实务具有如下几点启示：第一，关于溢价及中介费用，不能仅凭银行取款记录或个人确认书，必须有买卖合同记载、对方所得申报或可查的金融凭证等客观资料。第二，折旧费用一旦在综合所得税申报中扣除，即视为确立，事后通过更正申报试图反转将难以成立，因此需提前进行资产属性判断与会计处理。第三，关于资本性支出，必须明确工程是否实质上提升了资产价值或改变了用途，并辅以建设许可文件、施工合同等证据，才能在税务上获得必要费用的认定。