未满足一半出租义务就被注销登记的租赁住宅，出售居住住宅时无法适用免税优惠

在韩国，如果满足一定条件，出售唯一居住的住宅（即“1世代1住宅”）时，可以不缴纳转让所得税。这就是所谓的“1世代1住宅免税特例”。该制度主要是为了保护一般家庭的居住权，避免因为房屋买卖而产生过重的税负。

与此同时，韩国政府为了稳定租赁市场，引入了“民间租赁住宅注册制度”。房东将住宅登记为租赁住宅（注册为租赁事业者）后，只要在政府设定的最低年限内持续出租，就可以享受部分税收减免。但如果未达到这个最低出租年限，即使是因为房屋重建（再开发）等非自愿因素导致租赁中断，也有可能无法继续享受免税优惠。

这篇文章所分析的就是这样一个典型案例。该案例由韩国企划财政部税制政策课于2025年2月3日公开发布（编号：企划财政部税制政策课-2260，制作日期：2024年12月16日）。

在该案例中，纳税人A于2010年取得了一套住宅（以下简称A住宅），并在2018年3月将其注册为4年期的租赁住宅。2019年1月，他又取得了另一套住宅（B住宅），作为自住用房。同年5月，A住宅所在地被指定为再开发区域，得到了管理处分许可（即即将拆迁）。8月，租户开始迁出，2021年5月A住宅被正式拆除，2022年3月租赁事业登记因房屋灭失被自动注销。

此后，纳税人准备出售B住宅，并申请适用“1世代1住宅免税”优惠。

根据韩国《所得税实施令》第155条第23款规定，
如果纳税人在租赁住宅登记被注销后的5年内出售另一套居住住宅，一般情况下不能适用免税优惠。
但若该租赁住宅实际出租时间超过规定义务期间的一半以上，则可以作为例外继续享受免税。

本案中的A住宅属于4年期义务出租住宅，因此需至少出租满2年以上才能满足这一“例外条件”。

然而，A住宅从登记到租户搬出只维持了约1年2个月的出租期，未达到最低门槛。尽管拆除和注销登记是由于再开发政策的客观原因，但由于再开发许可早在2019年就已批准，租户也在2019年离开，因此该住宅即将灭失的事实是可以提前预见的。

也就是说，房东作为租赁事业者应当意识到即将发生的灭失情况，并提前调整持有结构或出租年限。但其未能在灭失前达到最低出租义务时限，导致该租赁住宅不符合免税“例外条款”。

因此，即使A住宅是因不可抗力因素灭失，且登记被自动注销，只要未满最低出租时间的一半，在5年内出售B居住住宅时，也不能适用1世代1住宅免税特例。这体现了韩国税法中“实际履行义务优先于外部原因”的原则。