房产继承估价争议：是按交易价还是评估价缴纳继承税？
发布日期：2025年07月31日
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本文所涉及的案件是这样的：
2022年4月6日，继承人继承了位于京畿道○○市的土地与建筑物，并根据当年10月25日公告的“时价”——35.39亿韩元进行了继承税申报。然而，在2023年进行税务调查时，国税厅委托了4家具有资质的房地产评估师事务所，对该不动产进行了评估，并最终采纳其平均评估金额（感情价）——53.18亿韩元作为应税标准。这直接导致继承人需要追加缴纳9.13亿韩元的继承税。
但继承人表示反对：因为他们在2023年7月将该不动产的一半股权以42亿韩元（即2笔各21亿的交易）出售给了一家公司，认为这个“实际交易价格”才是应被认定为时价的合理依据。
然而，韩国的税务机关和审查机构并未采纳这一主张。
为什么不认定为交易价？
韩国《继承税及赠与税法施行令》第49条规定，在无法取得明确交易记录的情况下，可以通过感情价来认定“时价”。
即便存在交易，但若该交易时间距离继承基准日过久（本案为一年以上），则该交易价不一定能反映当时的市场价格。
因此，最终法院与国税厅都采纳了感情价作为征税依据。
同时，本案中继承人出售的是部分股权（地上物部分归买方所有，建筑物预计拆除），在交易结构上与完整不动产的评估标准不一致。因此，感情价在本案中具有更高的参考价值。
韩国评估制度与中国有何不同？
韩国的“感情价”是由具备国家认证资质的房地产评估师进行评估，具有法律效力。
感情价常用于继承税、赠与税、资产分割等敏感场景，评估结果可以作为税务依据。
即使继承人事后发生交易，也并不自动被认定为时价，除非该交易非常接近继承开始日（如6个月以内）。
韩国的继承税在继承发生后6个月内需申报并缴纳。
实务提示：在韩拥有不动产的中国人需要注意什么？
如果您或您的家人是中国国籍，在韩国拥有房产或计划将其作为遗产传承给下一代，那么必须特别留意继承税制度。
即使未来出售价格不高，也可能因评估价值较高而需缴纳较多继承税。提前了解韩国相关制度，并做好税务规划非常关键。
小结：法院的最终认定
继承时的资产价值，应以“继承基准日（估价基准日）”的市场价值为准。
若存在多个估价依据时，应优先采纳具有法律效力的评估价值，而非一年之后的部分股权交易价。
因此，法院最终支持了税务机关的评估处理，驳回了继承人的主张。