最新税务裁定：长期租赁住宅重建后的非纳税身份澄清

서면법규재산2023-3394(2025.3.28.)是一个最新的判例，它明确指出，即使长期租赁住宅被纳入住宅重建项目区域并转换为两个工会成员入住权，也可以适用居住住宅非纳税特别优惠。具体来说，如果纳税人在事业者登记被注销之前转让居住住宅，该长期租赁住宅仍然不计入住宅总数，从而满足1户1宅的非纳税条件。这证实了仅凭转换为入住权这一事实并不会立即丧失长期租赁住宅的地位，而是以注销时间作为适用判断的基准。

居住住宅非纳税的条件是，在转让之日，长期租赁住宅不计入住宅总数，且居住住宅满足2年以上持有和居住的要求。此外，还需要满足以下条件：基准时价（首都圈6亿韩元，非首都圈3亿韩元；2025年6月4日以后登记的短期租赁住宅为4亿韩元，非首都圈为2亿韩元）；维持事业者登记和民间租赁住宅登记；根据登记时间，满足5年、8年、10年以上的义务租赁期限；遵守租金增长率不超过5%的限制；居住住宅无论是否为调整对象区域，都必须实际居住2年以上。

在涉及重建和再开发的房产中，也有不适用非纳税的情况。例如，如果房产在2020年8月18日之前已被拆除并被职权注销，则无法享受非纳税优惠。此外，长期普通民间租赁住宅因翻新而未能租赁满8年并被职权注销时，也无法享受非纳税优惠。但如果是在义务租赁期限未过半的情况下，在职权注销之前转让了居住住宅，则可以适用非纳税。此前的判例曾指出，当长期租赁住宅转换为1个入住权时，在注销前转让居住住宅也可享受特例，而本次最新的判例将此范围扩大到了转换为2个入住权的情况。

在注销时间和租赁期限方面也有类似的特例。如果房产在完成一半以上的义务租赁期限后自愿注销或自动注销，只要在注销之日起5年内转让居住住宅，就可以享受非纳税优惠。自动注销时，被视为已满足租赁期限条件；通过全面继承租赁企业地位而获得的租赁住宅自动注销时，也同样适用。判断租赁期限是否过半，原则上从租赁企业登记日开始计算；如果是在登记后才开始租赁，则以实际租赁合同的开始日为准。

综上所述，서면법규재산2023-3394判例的意义在于，它承认即使长期租赁住宅被纳入重建区域并转换为2个入住权，只要在事业者登记注销之前转让居住住宅，就可以享受非纳税特例。判断标准是注销时间和是否满足租赁期限，结合其他判例，可以更明确地判断在不同情况下是否可以适用非纳税。