非居民签订的租赁合同：即使转为居民，也无法享受共生租赁住房特例
发布日期：2025年08月17日
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事实是，当事人在2003年4月取得A房产时是居民，但在2021年7月以非居民身份签订了“前一租赁合同”，并于2023年7月同样以非居民身份签订了“共生租赁合同”。之后，该房主回国并转为居民，计划转让该房屋。该房屋符合“一套房产免税”的条件，但属于超过12亿韩元的高价房屋，且没有居住记录。因此，有人询问，在这种情况下，是否可以视为满足《所得税法实施细则》第155条之3第1款的条件，从而适用长期持有的特别扣除表2。
答复内容明确。在非居民身份下签订“前一租赁合同”和“共生租赁合同”的情况下，即使转为居民身份并转让房屋，也不能适用《所得税法实施细则》第155条之3第1款。因此，共生租赁住房特例被排除，长期持有的特别扣除也适用表1而非表2。
这一判断的依据如下：《所得税法》第89条规定了“一套房产免税”，但排除了高价房屋。《所得税法》第95条及其实施细则第159条之4根据持有期限和居住期限分别规定了长期持有的特别扣除，并且适用表2需要满足居住条件。特别是，实施细则第155条之3规定了共生租赁住房特例的条件，前提是“前一租赁合同”和“共生租赁合同”都是在居民身份下签订的。此外，《所得税法》第121条第2款的但书条款明确规定，对于非居民的国内房地产转让所得，不适用第89条和第95条但书等“一套房产”特例规定。
最终，共生租赁住房特例是针对居民的制度，因此，对于在非居民身份下签订的租赁合同，即使之后转为居民，也不能追溯性地满足条件。因此，在这种情况下，不能适用长期持有的特别扣除表2，只能适用表1中基于持有期限的扣除。