租赁合同的免税与居民身份
发布日期：2025年08月11日
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该条款规定，对于拥有一套国内住房的家庭（1세대, 1户）在转让符合一定条件的“上生租赁住房”时，可以不受居住期限的限制。这里所说的“一套住房”指的是《所得税法》第89条第1款第3项第1款规定的“1户1套住房”，该规定仅适用于居民。此外，《所得税法》第121条第2款但书明确规定，第89条第1款第3项的免税规定不适用于非居民。因此，所有以“1户1套住房”免税为前提的特殊优惠规定都隐含了居民这一条件，而第155条之3同样是在这一体系下运作的。
在本案中，申请人拥有A和B两套住房。在2022年2月15日签订A住房的直前租赁合同时，他是非居民；而在2023年8月15日签订上生租赁合同时，他已成为居民。之后，他计划在上生租赁合同期满后转让A住房。从表面上看，由于签订上生租赁合同时他是居民，似乎可以适用该特殊优惠政策。但是，由于在签订直前租赁合同时是非居民，这并不符合第155条之3所设定的条件。直前租赁合同是适用上生租赁住房特殊优惠政策的起点，并且与第89条和第154条的居民条件同时存在，因此，在非居民状态下签订的合同不属于特殊优惠政策的适用范围。
企划财政部的答复也明确了这一点。如果某人是在非居民状态下取得国内一套住房，之后成为居民并转让该住房，并且在非居民身份下签订直前租赁合同、在居民身份下签订上生租赁合同，则无法适用《所得税法实施细则》第155条之3第1款。这表明，该解释并非仅仅关注合同签订时是否为居民，而是反映了该特殊优惠规定是在“1户1套住房”免税体系内运作的，而该体系本身就以“居民”为必备条件。
因此，为了适用上生租赁住房的特殊优惠政策，不仅在签订上生租赁合同时，在签订直前租赁合同时也必须满足居民条件。在海外居留等非居民期间签订的直前租赁合同，在判断是否满足该特殊优惠条件时可能会产生不利影响。在实际操作中，确认并保留合同签订时的居民身份证明是至关重要的。