如果同时拥有公寓认购权，购买了替代住房，可以享受免税优惠吗？

书面房地产2021-2293（2022.03.22.）是一份关于是否适用替代住房免税优惠的解释性文件。根据该案例的事实，交易顺序如下：2018年12月，签订了A公寓认购权合同；2019年6月，签订了B公寓认购权合同；2020年2月，取得了C公寓（未居住）；2020年4月，发布了C公寓重建项目实施许可公告；2020年10月，转让了B公寓认购权；2020年11月，取得了D公寓（未居住）；2020年12月，转让了A公寓认购权；2021年3月，发布了C公寓管理计划批准公告。也就是说，在拥有作为重建对象的C公寓的同时，还持有在2021年1月1日之前取得的两个公寓认购权，之后在项目实施期间转让了所有公寓认购权，并同时取得了替代住房。

争议的焦点是，在重建项目实施许可日，如果持有在2021年1月1日之前取得的公寓认购权，并同时取得了替代住房，是否可以适用《所得税法实施令》第156条之2第5款规定的替代住房免税优惠。

对此，国税厅的回复是：如果拥有1套国内住房的家庭，在重建项目实施期间为了居住而取得了替代住房，并且满足了《实施令》第156条之2第5款规定的所有条件，转让该替代住房时，将被视为1套住房，并适用《所得税法》第89条和《实施令》第154条第1款的规定。因此，即使在2021年1月1日之前取得了公寓认购权，只要在项目实施期间处理了所有认购权，并按照规定转让了替代住房，就可以享受替代住房免税优惠。

相关法律规定，《所得税法》第89条第1款第3项第1款规定了1套住房的免税，而同一条第2款原则上排除了同时拥有住房和公寓认购权的情况下的免税。但对于在重建项目实施期间为了居住而取得替代住房的情况，则给予了例外。在《实施令》第156条之2第5款中，明确规定了具体条件：第一，在项目实施许可日之后取得替代住房并居住1年以上；第二，在竣工的住房完工后2年内，所有家庭成员搬入并居住1年以上；第三，在新住房完工前或完工后2年内转让替代住房。如果满足这些条件，替代住房将被认定为免税住房，不受持有期和居住期限制。

与类似案例相比，2010年的解释性文件认为，在项目实施许可时拥有2套住房的情况下不能适用替代住房优惠，但本案例考虑到了2021年1月1日之前取得的公寓认购权不计入住房数量的差异，因此认可了适用优惠的可能性。

总之，书面房地产2021-2293是一个明确的案例，表明了即使拥有公寓认购权，只要在项目实施期间转让了认购权，并满足了替代住房的条件，转让时就可以享受替代住房免税优惠。