关于继承“共生租赁住房”的特别规定适用性
发布日期：2025年09月08日
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关于被继承人签订前一租赁合同后，同一家庭成员的继承人继承并转让房屋时，是否适用“共生租赁住房”特别规定的回复。本案涉及的是，被继承人在签订前一租赁合同并开始租赁期后去世，同一家庭成员的继承人继承了该租赁合同，然后签订了共生租赁合同并转让房屋，是否可以适用共生租赁住房特别规定。
事实情况如下：2021年12月，被继承人在调整对象区域内取得了一套住宅并签订了租赁合同；2022年1月，前一租赁合同开始生效。此后，2023年10月，承租人行使了合同更新请求权并达成协议；同年12月，被继承人去世，继承开始。2024年1月，共生租赁合同开始生效；2024年4月，继承人将租赁合同概括继承的事实添加到原始合同中，并由双方当事人盖章确认。此后，该住宅计划进行转让。
对此的疑问是，即使被继承人签订了前一租赁和共生租赁合同，但共生租赁合同期是在继承开始后才开始的，同一家庭成员的继承人继承了该合同，并在共生租赁合同结束后转让该住宅，是否仍然可以适用共生租赁住房特别规定。
根据回复内容，如果被继承人根据《所得税法实施细则》第155条之3第1款第1项签订了前一租赁合同并在租赁期开始后去世，同一家庭成员的继承人继承了该合同，只要将被继承人和继承人的租赁期合并计算，满足该条第1款第2项的条件，该合同就可以被认定为前一租赁合同。因此，即使因继承而继承租赁合同，也可以适用共生租赁住房特别规定。
相关法律法规包括《所得税法》第89条的非征税规定、《所得税法实施细则》第154条的“一户一宅”范围、《所得税法实施细则》第155条之3的共生租赁住房特别规定条件、《所得税法实施细则》第74条之3，以及《住宅租赁保护法》第6条和第6条之3的合同更新相关规定。特别是，根据《实施细则》第155条之3，前一租赁合同的条件（租赁期1年零6个月以上）和共生租赁合同的条件（2年以上，租金增长率5%以内）是否满足，是判断是否适用特别规定的核心。
此外，与现有类似案例相比，书面法规财产2022-3799曾承认在结婚后赠与股份和签订共同租赁合同的情况下适用特别规定；书面不动产2024-2580也曾审查了同一家庭成员继承人地位继承时是否适用特别规定。本次回复也与此一脉相承，即承认由同一家庭成员继承人进行合同继承。
综上所述，如果被继承人在去世前签订了前一租赁合同且租赁期已经开始，即使合同由同一家庭成员的继承人继承，只要将租赁期合并计算并满足条件，就可以适用共生租赁住房特别规定。