继承房产的税务分析：赠与配偶与转让顺序的影响

根据2024年3月28日的书面房地产2022-4849号解释案例，当一个家庭拥有A住宅（普通住宅）、共同继承住宅的少数股份（B住宅）以及继承住宅（C住宅）时，如果将继承住宅的部分股份赠与配偶，那么根据转让顺序，是否适用非征税待遇可能会有所不同。

首先，让我们看看事实关系。丈夫在2007年取得了A住宅，妻子在2010年从母亲那里继承了共同继承住宅的少数股份，即B住宅。随后，丈夫在2017年单独从父亲那里继承了C住宅，并在2021年将C住宅的一半股份赠与了妻子。在这种情况下，问题在于如果首先转让A住宅，或者在拥有共同继承住宅少数股份（B住宅）和继承住宅（C住宅）的情况下转让C住宅，是否分别适用非征税和重税率。

对于问题1-1，争议点在于将继承住宅C的股份赠与同一家庭成员（配偶）后，是否仍能适用所得税法实施细则第155条第2款的继承住宅特例。根据企划财政部财产税制科-1030（2010.10.27.）的解释，将继承的住宅赠与同一家庭内的其他成员时，不能适用非征税特例。因此，如果将部分股份赠与配偶，继承住宅特例将不被承认。

对于问题1-2，如果首先转让A住宅，之后在拥有共同继承住宅少数股份（B住宅）和继承住宅（C住宅）的情况下转让C住宅，则可以视为一户一宅，并适用所得税法实施细则第154条第1款。也就是说，如果先出售普通住宅A，之后再转让继承住宅C，可以适用非征税待遇。

对于问题2，当转让共同继承住宅的少数股份（B住宅）时，即使假设转让时该住宅位于调整对象地区且不在重税豁免期限内，所得税法第104条第7款规定的重税率也不适用。这是因为根据所得税法实施细则第155条第3款，共同继承住宅的少数股份在计算住宅数量时被排除在外。

综合这些解释案例可以看出，如果将继承住宅赠与同一家庭内的配偶，继承住宅特例就会失效，无法适用非征税待遇。而如果先转让普通住宅，后转让继承住宅，则可以享受一户一宅的非征税待遇。此外，共同继承住宅的少数股份在转让时不会被计算在住宅数量内，因此不适用重税率。这表明，在拥有继承住宅和普通住宅混合的情况下，转让顺序和是否赠与会对税收效果产生重大影响。