韩国国税厅解释：未重新签约也可适用共赢出租房税收特例

韩国的“共赢型出租房”（상생임대주택）制度，是一项为稳定承租人居住权、鼓励房东合理定价的税收优惠政策。若房东在转让唯一住房前，以低于一定幅度（例如5%）调整租金并维持租赁关系两年以上，便可在资本利得税方面获得特别扣除。适用依据为《所得税法施行令》第155条之3。

2024年12月，韩国国税厅就一起特殊案例发布了编号为2024-1914的解释。该案例中，原房东A与韩国住宅公社签订长期租赁合同，并约定在无异议的情况下自动按原条件续约。2020年，A将房屋赠与子女B，B未与承租人签订新合同，仅是继续维持原有租赁关系。2024年，确认该租赁状态仍持续。对此，国税厅明确表示，即使未重新签署合同，只要租赁条件不变，且实际居住关系持续，该关系仍可视为“前一租赁合同”，适用于共赢型出租房的税收优惠。

该解释强调了“契约形式”之外的“实际关系连续性”，即在房东变更、合同未更新的情况下，只要租赁条件稳定、租金未超过规定涨幅，就可满足制度适用条件。这在韩国实务中是较为典型的“默示更新”情形，法律上被承认为有效续约。

值得注意的是，这类制度往往假设房东处于有利地位，因此把对承租人有利的行为定义为“共赢”。但现实中，房东和承租人之间的经济地位并非总是如此分明。是否真正“共赢”，仍需依据实际结构进行判断。