土地转让与代地补偿权转让的界定：税务审判案例分析

案件号为“조심2024서5612(2025.08.22)”的案件，其核心争议点在于争议土地的转让与代地补偿权的转让是否应被视为一项交易。申请人于1989年通过赠与获得首尔江南区的一处土地，2018年因被纳入水西站附近公租房项目，与韩国土地住宅公社签订了协议征用合同。在此过程中，他们选择了代地补偿权而非现金补偿，并在同一天以现金补偿金的120%的价格将该补偿权转让给了第三方有限责任公司。申请人主张，这一系列过程应被视为一项实质性的单一交易，因此在代地补偿权的转让部分不应产生额外的转让差价。

申请人的主张基于以下观点：土地的转让对价不是现金而是代地补偿权。他们认为，由于在获得代地补偿权后立即将其转让，因此其市价即为土地的转让价款。此外，根据《所得税法》第24条规定，如果收入的不是现金而是资产，则应按市价进行评估，因此应以与第三方交易的实际金额为准，且由于取得日和转让日相同，不可能产生转让差价。因此，他们的逻辑是，土地的取得与转让、权利的取得与转让实质上只是一个过程，最终产生的收入只是土地转让差价。

相反，税务机关认为，根据《所得税法》第94条对土地转让和不动产取得权转让的单独规定，这两项交易应被分开看待。争议土地被转让给了韩国土地住宅公社，而代地补偿权则被转让给了第三方，因此交易对手方不同；此外，合同签订时间和付款方式也不同，应被视为独立的交易。因此，他们认为土地转让和权利转让应分别征税，考虑到申请人以现金补偿金的120%转让了该权利，很难说没有产生转让差价。

税务审判院也采纳了税务机关的观点。根据《所得税法》第96条规定，转让价款原则上应以实际交易价款为准，而经确认，申请人通过与韩国土地住宅公社的协议征用合同获得了相当于代地补偿的补偿金。在此之后，他们又将代地补偿权转让给了第三方并获得了额外金额，因此，这应被视为一项独立的交易，其转让资产、交易对手方、交易形式、交易价款及付款方式均不同。最终，税务审判院得出结论，很难像申请人所主张的那样，将两项交易视为一个过程并认定权利转让没有产生转让差价。

最终，税务审判院没有接受申请人的主张，驳回了本次审判请求。这个案例类似于一个人在街边摊位上以8万韩元购买了一张皮鞋商品券，并在同一天以9万韩元转卖的情况。尽管表面上看可能像是一次交易，但实际上是两项独立的交易，并且在此过程中产生了差价。因此，根据税法，将其视为单独的转让所得并征税是正当的。