长期租赁住宅注销还能免税？看“分户型住宅”如何适用一户一宅特例
发布日期：2025年07月02日
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房屋买卖是否应当征税？一个家庭只有一套住宅却仍需缴纳转让税，这是否合理？这些问题没有绝对的真理，答案往往取决于国家的政策取向和经济调节需要。
在韩国，政府认为，如果一个家庭仅拥有一套住房，在出售时再征收高额资本利得税并不合理。因此设立了“1世带1住宅”的非课税制度，只要符合居住年限、持有期间等条件，出售该住宅时可以免征转让所得税。
不过现实远比规则复杂。家庭结构、房产设计、租赁登记、继承过户等多种因素交织，使得“是否属于一户一住宅”的判断在实务中充满挑战。因此，韩国税法除了基本规定外，还设立了多种“非课税特例”，用于涵盖形式上不完全符合、但在实质上应享受同等待遇的情形。
以下就是一个典型的特例案例：某家庭曾登记持有一套“长期租赁住宅”（B住宅），后因租赁期满而被自动注销登记；此后家庭成员在另一套“分户型住宅”（A住宅）中实际居住超过两年，准备出售该房产。
根据《所得税法施行令》第155条第20项的规定，即使家庭在名义上持有两套住宅，只要长租住宅的登记已经注销，且在“居住用住宅”中实际居住时间达到两年以上，且该住宅的转让发生在租赁登记注销后5年以内，就可以视为仅持有一套住宅，从而适用非课税特例。这项“5年期限”是适用特例的前提条件之一，若超出这一时间范围，即使满足其他要件也可能不被认定为一户一住宅。
在该案中，B住宅于2019年登记为四年期的长租住宅，2023年自动注销。家庭于2020年购入的A住宅为结构特殊的“세대구분형 공동주택”（分户型共同住宅），内部空间被划分为多个单元，每个单元具备独立出入口、卫生间及厨房。根据《所得税法施行令》第152条之4，这种结构被视为多套住宅，理论上可能会导致家庭在名义上拥有两套或以上住房，从而影响免税资格。
但关键在于：该家庭在A住宅的其中一部分空间中持续居住超过两年，符合“居住用住宅”的实质标准。根据国税厅的解释，即使该住宅结构上可视为多套，只要家庭在其中某一单元实际居住并满足居住期间要求，整套住宅仍可视为“1世带1住宅”进行整体免税处理。这项解释消除了结构复杂带来的不确定性，强调了“实质使用”重于“形式构造”的原则。
2024年11月21日，韩国国税厅在书面答复（编号：서면법규과-2024-550）中确认：在长期租赁住宅注销后5年内出售居住住宅，且满足实际居住时间要求的情形下，即使住宅结构为分户型，也可整体适用非课税特例。
这项解释不仅为类似案例提供了清晰的判断依据，也反映了韩国税法对“实质大于形式”原则的尊重。在房产结构日益多样化的今天，制度的灵活性为合理纳税和税务筹划提供了更大的空间。
如果您是在韩生活的华人，或在韩国拥有住宅房产，这一案例提醒您：在进行出租、买卖或登记行为之前，务必了解“住宅数量”的认定标准、特例的适用期限（如注销5年内）以及结构与实际用途的判定方式。合理安排结构和用途，有助于最大程度享受税收优惠，避免不必要的税务负担。