为什么“继承少数持分住宅”也可能让你失去“一户一住宅”免税资格？
发布日期：2025年07月03日
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不过，现实远比政策设想复杂。特别是在房产继承、长租住宅登记、重建区入驻权等多种情形交错时，很容易导致“名下住宅数量”发生变化，从而失去免税资格。最近的一个案例就说明了，即使只是继承了一套住房的“少数持分”，也可能对整体免税判断造成实质影响。
案例中，一户家庭原本拥有一套自住房（我们称为A住宅），并且在2018年登记了一套“长期租赁住宅”（B住宅）。2022年，他们又因亲属去世，继承了另一套住宅的部分所有权（C住宅，属于“共同继承”），比例较小。不久之后，他们还准备接收一套“重建区域的入驻权”（D权利），这是一种在韩国特有的、不动产形式尚未完成的“预购型住宅权益”。
问题就出在这里：根据韩国《所得税法施行令》第155条第2项，如果家庭名下仅有“继承房产 + 一般住宅”各一套，出售一般住宅时，可以不将继承房产计算在内，从而维持“一户一住宅”的状态。但这个前提是“其余住宅只能有一套”。而这个家庭早已拥有了B住宅（长租房），再加上C（继承）、D（入驻权），就变成了四套。这就不再满足“仅有一套非继承住宅”的基本前提，无法适用该条款。
也许有人会想，继承的C住宅只是少数持分，而且没有实际使用，不应该算一整套房。但根据施行令第154条之2的规定，只要法律没有特别排除，共同所有的住宅无论比例大小，原则上也要视为该纳税人“持有”该房产。因此，如果不是在出售其他房产时（例如A住宅）特定满足“继承持分小、非最年长、无实际居住”等多个条件，C住宅也可能计入住宅总数。
更复杂的是，该家庭还准备接收D权利——即“重建区入驻权”，这在韩国税法中被视为未来住宅的一种“视同拥有”，会和现有房产一起计算。因此，哪怕自住房A已持有多年，满足居住年限，只要在接收入驻权后三年内出售，也需要满足更复杂的“重建区域特例”才能继续享有免税。
换句话说，在这种情况下，即使每一项资产本身看似都不影响免税（例如C是继承、B是注册租赁房、D是尚未完工），但合并起来就会突破“一户一住宅”的结构限制。最终，国税厅在2024年10月30日的官方答复（编号：서면부동산-2023-2439）中明确表示：该情形下不得适用转让所得税免税制度。
这个案例提醒我们，在韩国进行房产规划时，不应仅以“自己是否居住”为标准，而应通盘考虑所有登记、继承、租赁、未完工权益等资产的法律性质及其组合效应。哪怕是“继承的少数持分”这种看似无害的形式，在特定条件下也会改变免税资格的判断。
如果您是旅韩华人，或在韩国拥有住宅资产，建议在计划出售房产或接受继承、入驻权前，先了解相关税法条文，特别是关于“住宅数量”的认定标准与“非课税特例”的适用条件。合理安排结构，有助于最大限度地享受税收优惠，避免因误判而产生不必要的税务风险。